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开发商变相囤地9年升值30倍
栏目:曝光台  发布时间:2012-3-2  阅读次数:4663
用不到2亿元的资金就能撬动37万平方米的别墅用地,您相信吗?日前家住顺义嘉浩别墅的徐女士向记者报料,自己所在别墅的项目用地只用了2.36亿元的价格就被转让了,平均楼面价仅为637.8元/平方米。目前顺义白辛庄的别墅价格在4万元/平方米左右,一位周边项目的开发商表示,即使现在的市场环境,该块土地的报价也不会低于1.5万元/平方米左右,总地价在60亿元左右。也不排除开发商利用债务关系囤地的可能性。

  复杂的转让

  记者从徐女士提供的资料中发现,该块土地历经几次倒手,目前只有一小部分开发。

  记者了解到,该项目的最早开发商为源泰控股有限公司(以下简称“源泰公司”)。按照当时的规定,开发公司所持有的土地面积不得超过500亩,因此源泰公司就成立了“柏联项目”和“嘉浩项目”两个子公司,分别持有500亩土地,源泰公司成为了1000亩别墅用地的实际控股人,由于种种原因,只有嘉浩项目开发成了别墅。

  2002年9月16日,源泰公司与城启投资有限公司签署了“股份和责任义务转让合同书”,将柏联项目的500亩土地转让给了城启。

  城启投资接手后,由城启系三家公司共同出资1亿元成立了北京城启房地产开发有限公司,之后三家公司又在2005年通过交易将柏联项目的股权分别转让给了北京中悦置业有限公司和东方资产国际有限公司。不过,由于付款纠纷,北京城启房地产开发有限公司三家股东向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁,要求解除转让协议,并申请财产保全。

  2009年3月,北京市一中院出具民事调解书,确认北京城启房地产开发有限公司分别对PPG公司和北京奥德房地产开发有限公司负有本金为人民币1.54亿元和美元1364万美元的债务,合计2.36亿元人民币。北京裕顺通房地产开发有限公司(以下简称“裕顺通公司”)被卷进此事是源于债务转让。

  2011年3月7日,一中院分别出具裁定书,将两家债权人项下的债券转让给裕顺通公司,故申请执行人全部变更成了裕顺通公司。裕顺通随后于2011年8月9日取得了顺义区国土资源局颁发的《国有土地使用证》,成为坐落于顺义区后沙峪镇白辛庄村柏联项目的土地使用权人,使用权面积37万平方米。

  也就是说裕顺通公司通过债务关系,成为了当年柏联项目的实际所有人,而获得代价仅为2.36亿元。

  囤地的暴利

  从2002年9月16日该块土地第一次被转让,到2011年3月7日通过债务关系转让到裕顺通公司名下,历经9年的时间,而当初源泰公司旗下的1000亩土地只开发了嘉浩一个项目,而柏联项目却一直处于复杂转让的过程中。尽管无法考证当初的500亩土地的最初价格,但是最后该块土地只冲抵了2.36亿元的债务,而目前该块土地的价值早已飙升了30倍。

  “虽然账面上的债务只有2.36亿元,当时其中还是否有其他费用现在不得而知,例如去年有一家开发商获得了一个项目,账面上的交易额是15亿元,但是背后还有9亿元的债务。”一位业内人士向记者表示。

  记者了解到,按照国土部门的规定,土地闲置两年不开工的将被无偿收回,为了应付国土部门的检查,当初源泰公司不仅开发完成了嘉浩项目,而且还在与柏联项目接壤处开发了五栋别墅,尽管也叫嘉浩别墅,但是实际上土地是属于柏联项目的。

  按照当初源泰公司与城启投资有限公司的转让协议,已经建成的位于两块土地交接处的五栋别墅项目不在转让范围内。2007年,徐女士等5人在北京市二中院的拍卖中购得了五栋别墅的产权并获得了产权证。但是随后,在城启投资有限公司与裕顺通公司债务转让过程中,也将五栋别墅转让给了裕顺通公司。这就导致了五栋别墅出现了两张合法的土地证。

  “尽管有复杂的债务关系,但是现在市场已经不可能见到如此大规模的地块,而且还保留了以前的规划证,尽管在土地年限上有一定的缩水,但是对其价值影响不大。”著名地产人张磊表示。

  “其实在这个过程中不排除开发商利用债务关系来达到囤地的目的。”一位开发商直言。

  记者了解到,裕顺通公司的实际控股人是港商龙瑞明,其曾经在北京建设了贡院9号项目,但是记者通过多方查找未能找到该公司和其本人的联系方式。

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  2006年李泽楷旗下的北京市启夏房地产开发有限公司以5.1亿元拿下工体北路4号住宅及配套项目,后一直未开发。2009年以9.2亿元的价格出手,升值近一倍。而北京市国土局对其的处罚为510万元。

  泛海建设(000046)通过更改规划手段囤积北京东风乡土地达8年之久。2009年时,地产业内人士就估算,在这6年间仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超200亿元。尽管受到了国土部的点名,但是目前这块土地依然没有动静。

  目前正在销售中的御翠尚府,楼盘所在地块名叫姚家园地块,早在2001年时和记黄埔便以约7亿元拿下。在2004年与北京市国土局签订了协议,约定竣工日期为2006年10月31日,但目前还未竣工,售价为3.2万元/平方米。

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